1. 서론: 미국 주택 정책의 역사적 배경
미국에서는 여러 정부, 민주당 및 공화당 모두가 대규모의 금융 위기를 앞두고 있었던 해에
사적 주택 소유를 지지하였습니다.
주택과 지역 사회 개발 법안은 더 경제적인 주택의 사적 주택 소유를 가능케 하는 대출을 위한
Fannie Mae와 Freddie Mac에 대한 요구를 처음으로 제시했습니다.
※ Fannie Mae (Federal National Mortgage Association, FNMA)와
Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC)은 미국의 정부 후원 기업(GSEs)입니다.
그들은 개인 기업으로 운영되지만, 다른 금융 기관들과는 다르게 특별한 의회 헌장을 가지고 있습니다.
1) 패니 메이(연방 전국 모기지 협회, FNMA)
설립:
1938년, 대공황 기간 중 설립됨.
목적:
뉴딜 정책의 일환으로 미국 정부에 의해 창설되었으며, 주택 소유 수준을 높이고 저렴한 주택을 제공하기 위해
지역 은행에 연방 자금을 제공하는 것이 주 목적이었습니다.
운영:
처음에는 Fannie Mae는 정부 기관으로 운영되었습니다.
그러나 1968년에 개인 자본을 통해 자금을 조달하는 주식 보유 회사가 되었습니다.
2) 프레디 맥(연방 주택 대출 모기지 공사, FHLMC)
설립:
1970년에 설립됨.
목적:
주택 모기지의 이차 시장을 확대하기 위해 창설되었습니다.
Fannie Mae가 연방 주택 관리국에서 모기지를 구입하기 위해 설립된 반면,
Freddie Mac는 스래프트 은행(또는 저축 및 대출 협회)에서 모기지를 구입하기 위해 설립되었습니다.
운영:
Fannie Mae와 마찬가지로 Freddie Mac는 이차 시장에서 모기지를 구입한 후
이를 풀로 만들어 개방 시장에서 투자자에게 이러한 증권을 판매합니다.
3) 공통점 및 그들의 역할
이차 모기지 시장:
두 기관 모두 "이차 모기지 시장"에서 중요한 역할을 합니다.
은행이 주택 소유자에게 모기지 대출을 할 때, 종종 그 모기지를 Fannie Mae나 Freddie Mac에 판매합니다.
이 과정은 은행에 자본을 확보하여 더 많은 주택 소유자에게 대출할 수 있게 합니다.
모기지 담보 증권(MBS):
모기지를 구입한 후,
두 GSE 모두 이를 모기지 담보 증권(MBS)으로 묶어서 이러한 증권을 투자자에게 판매합니다.
이 과정은 은행에 유동성을 제공하는데 중요합니다.
모기지 시장 안정:
두 기관의 기본적인 목적은 미국의 주택 모기지 시장을 안정시키고
저렴한 임대 주택의 소유 기회를 확장하는 것입니다.
정부의 개입:
2008년 금융 위기 중, 연방 정부는 Fannie Mae와 Freddie Mac를 감독 관리 아래에 둔 상태로 가져왔습니다.
이 움직임은 기본적으로 정부가 동요하는 주택 시장을 안정시키기 위해
두 기관의 관리 및 운영을 인수한 것을 의미합니다. 2021년 9월까지의 마지막 교육 데이터를 기준으로,
두 기관은 정부의 감독 관리 하에 있으며, 그들의 미래 상태에 대한 논의는 계속되고 있습니다.
논란 및 비판:
Fannie Mae와 Freddie Mac의 2008년 주택 시장 붕괴에서의 역할과 영향은 토론과 논의의 대상입니다.
일부 비판가들은 GSEs로서의 그들의 지위로 인해 과도한 위험을 감수할 수 있었다고 주장하는 반면,
다른 이들은 그들이 더 광범위한 체계적 실패의 희생양이라고 생각합니다.
요약하면, Fannie Mae와 Freddie Mac은 미국 주택 금융 시스템에서 중추적인 역할을 합니다.
그들은 특히 금융 위기 중에 비판과 도전에 직면했지만,
주택 시장의 기능에 있어 중요한 위치를 차지하고 있습니다.
2. 1992년의 주택 및 지역사회 발전 법안
1992년에 제정된 주택 및 지역사회 발전 법안은
Fannie Mae와 Freddie Mac에게 처음으로 저렴한 주택에 대한 대출을 통한 사적 주택 소유를 지원하도록 요구했습니다.
최초의 법안은 Fannie와 Freddie의 대출 구매의 30% 이상이
경제적 주택의 사적 소유 지원을 위해 이루어져야 함을 요구하였습니다.
3. HUD의 규제 확대와 주택 정책의 변화
HUD는 미래의 요구사항을 설정할 권한을 부여받았습니다.
클린턴 행정부 후반기에, HUD 장관인 Andrew Cuomo는 Fannie Mae와 Freddie Mac가
매년 구매해야 할 저소득 및 중간 소득 가정용 대출의 비율을 42%에서 50%로 높이는 새로운 규정을 발표하였습니다.
이후 이 비율은 56%로 설정되었습니다.
4. 부시 행정부의 주택 금융 규제 개혁
2003년에는 "부시 행정부는 오늘 10년 전 저축 및 대출 위기 이후
주택 금융 산업에서 가장 중요한 규제 개혁을 권장하였습니다."
5. "미국의 꿈의 파트너: 국가 주택 소유 전략"
1995년에는 Henry Cisneros HUD 장관에 의해
"미국의 꿈의 파트너: 국가 주택 소유 전략"이 작성되었습니다.
이 100페이지의 문서는 HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, 주택 산업 리더, 다양한 은행, ACORN과 La Raza와 같은
다양한 활동가 조직, 그리고 여러 주와 지방 정부의 대표들의 견해를 반영하였습니다.
6. 주택 정책의 휴대성 및 결론
금융 위기 조사 위원회, 연방 준비제도 이코노미스트,
그리고 여러 학계 연구자들은 정부의 편리한 주택 정책이 금융 위기의 주요 원인이 아니었다고 주장하였습니다.
주택 정책의 변화는 미국의 경제적 및 사회적 환경과 불가분의 관계가 있습니다.
이러한 변화와 그 영향에 대한 깊은 이해는 미래의 경제적 도전과 기회를 평가하는 데
중요한 통찰력을 제공할 수 있습니다.